福山賃貸管理ナビ

相続の相談をしていると、多くのオーナー様が気にされるのは相続税です。

「どれくらい税金がかかるのか」「子どもにどう引き継ぐのか」「節税対策は何をすればいいのか」 もちろん、これらは大切なテーマです。

しかし、私たちがオーナー様とお話しする中で、実は相続税以上に心配していただきたい問題があります。それが、【認知症】です。

近年、アパートオーナーの高齢化が進み、認知症に関する相談も増えています。そして厄介なのは、相続はいつか必ず起きることが分かっているのに対し、認知症はいつ訪れるか分からないということです。

しかし、ひとたび認知症になれば、アパート経営そのものに大きな影響を与える可能性があります。

認知症になると契約行為ができなくなる

認知症で最も重要なのは、「判断能力を失うと契約行為ができなくなる」という点です。

不動産経営は契約の連続です。
例えば、

• 入居者との賃貸借契約、更新契約、駐車場契約、管理委託契約
• リフォーム工事契約、大規模修繕契約、借入契約、売買契約

これらは全て、オーナーの意思に基づいて締結される契約です。 しかし認知症が進み、法律上「判断能力がない」と判断された場合、こうした契約行為が自由にできなくなる可能性があります。

つまり、アパートは持っているのに、経営できない。そんな状態が起こり得るのです。

空室が出ても埋められない

例えば満室経営だったアパートで退去が発生したとします。通常であれば、募集を行い、申込みを受け、賃貸借契約を締結し、新しい入居者を迎えます。

しかし認知症によって契約能力を失っていたらどうでしょうか。場合によっては、新しい賃貸借契約を締結できない、という事態も考えられます。空室は出る。

しかし埋めることができない。収入だけが減っていく。これはアパート経営にとって非常に深刻な問題です。

建物は傷むのに修繕もできない

さらに怖いのは建物の維持管理です。築20年、30年を超えると、外壁塗装、屋上防水、給排水管更新、設備交換などの大規模修繕が必要になります。

しかし大規模修繕も契約です。 認知症によって判断能力を失えば、必要な修繕契約も進められなくなる可能性があります。建物は確実に老朽化する。空室も増えていく。

しかし手が打てない。結果として資産価値は下がり続けます。

子どもでも自由にはできない

ここで多くの方が誤解されていることがあります。 それは、「親が認知症になったら子どもが代わりにやればいい」という考えです。

しかし不動産の所有者は親です。たとえ家族であっても、親名義の不動産を自由に売却したり契約したりすることはできません。

つまり、売りたくても売れない、修繕したくてもできない、建替えたくても進められないという状態に陥ることがあるのです。

実は相続より先に起きる問題

相続対策というと、「亡くなった後の話」と思われがちです。しかし認知症は、生きている間に起きます。そして認知症になると、相続対策そのものが難しくなる場合があります。

• 家族信託をしたい
• 生前贈与をしたい
• 法人化したい
• 売却したい

そう思った時には、すでに手遅れになっているケースもあります。 私たちは相続相談を受ける中で、「相続税対策より先に認知症対策を考えるべきではないか」と感じる場面が少なくありません。

元気な今しかできないことがある

認知症対策の難しいところは、元気な時ほど危機感がないことです。 「まだ大丈夫」「その時になったら考える」そう思っている間に時間は過ぎていきます。

しかし認知症対策は、元気なうちにしかできません。 家族信託、任意後見契約、法人化、生前贈与 どの方法が正解かは人それぞれです。 ですが共通しているのは、判断能力があるうちにしか準備できないということです。

最後に

アパート経営で一番怖いものは何でしょうか。 空室でしょうか。修繕費でしょうか。相続税でしょうか。 もちろんどれも重要です。

しかし私たちが現場で見ていて感じるのは、「何も決められなくなること」の怖さです。アパート経営とは、意思決定の連続です。家賃を決める。修繕を決める。募集条件を決める。時には売却や建替えを決める。 認知症によって判断能力を失うということは、経営者がいなくなることと同じです。

だからこそ、相続対策の前に認知症対策。 「まだ元気だから大丈夫」ではなく、「元気な今だからこそできる準備がある」ということを、ぜひ知っておいていただきたいと思います。

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様々なサービスで、オーナー様の賃貸経営の力になります！

昨今、【ナフサショック】という言葉を耳にする機会が増えました。これは、原油から精製される『ナフサ』の供給不安や価格高騰が、私たちの暮らしや経済に多大な影響を及ぼしている影響を指します。

一見、賃貸経営には関係ないように思えるかもしれませんが、実はオーナー様の収益を左右する深刻な問題です。

本記事では、ナフサショックが賃貸経営に与える具体的な影響と、今だからこそ取るべき対策について解説します。

修繕・リフォーム費用の高騰

ナフサは、プラスチックや塗料、接着剤、断熱材など、建設資材の元となる石油化学製品の最も重要な基礎原料です。

このナフサの価格が上がると、建築に関わるあらゆる資材の価格が上昇します。実際に、近年の建設資材価格は著しく上昇しています。

これらの資材は、原状回復工事や大規模修繕、給油器・エアコンといった設備の交換など、賃貸経営に欠かせない要素です。

修繕費は、2013年から2025年の12年間で1戸あたり平均約6割も増加しており、キャッシュフローを圧迫する大きな要因となっています。

新築建築コストの増大

アパートやマンションの新築契約しているオーナー様にとっても、ナフサショックは深刻です。

前述の資材価格の高騰はそのまま建築費に跳ね返ります。

さらに、資材の供給が不安定になることで、一部メーカーが受注を停止したり、納期が大幅に遅延したりするケースも発生しています。

これにより、工期が遅れて家賃収入を得られる時期が遅れる「機会損失」のリスクも高まっています。

具体的な対策方法

コスト構造の正確な把握と見直し

ご自身の賃貸経営にかかるコストが、この数年でどれだけ上昇したかを数字で正確に把握することから始めましょう。

その上で、賃貸管理会社を「コスト管理のパートナー」としてご活用いただき、健全な状態で賃貸経営を行えるようにしましょう。

キャッシュフローを改善する方法や、収入を増やす方法まで幅広いお悩みに対してサポートさせていただきます。

最後に

ナフサショックは、賃貸経営の根幹を揺るがす構造的なコスト増をもたらしています。

本記事でご紹介した内容を参考に、将来に向けた具体的なアクションプランを立ててみてはいかがでしょうか。

お困りの際は弊社までご相談ください。

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相続の相談を受けていると、多くの方がまず気にされるのが【相続税】です。

「どれくらい税金がかかるのか」「現金が足りるのか」「節税できる方法はあるのか」もちろん、相続税は大きな問題です。

しかし、実際に不動産相続の現場を見ていると、私たちはこう感じます。本当に怖いのは、相続税より【共有名義】です。

相続税は“一度”だが、共有名義は“ずっと続く”

相続税は、相続発生時に一度だけ発生する問題です。

もちろん金額は大きいですし、対策も必要です。ですが、極論払えない税金はありませんし、納税が終われば、一つの区切りがつきます。

しかし共有名義は違います。共有名義は、その後何十年にもわたって問題を生み続ける可能性があるのです。

しかも怖いのは、相続の瞬間には問題が見えにくいことです。

「とりあえず平等に」が危険の始まり

共有名義が生まれるきっかけは、実はとてもシンプルです。

「兄弟で平等に分けよう」「揉めたくないから共有にしよう」「今は決めきれないから、とりあえず共有で」一見、円満な解決に見えます。

しかし不動産は、現金のように綺麗に分けられるものではありません。 修繕する 建替える 売却する 借入する こうした重要な判断には、共有者全員の同意が必要になるケースが非常に多いのです。

つまり、一人でも反対すれば、何も決められなくなる。これが共有名義最大の怖さです。

そして時間が経つほど、問題は複雑になる

相続直後は、兄弟仲も良いかもしれません。しかし10年、20年と時間が経つと状況は変わります。

●住む場所が変わる

●収入状況が変わる

●家族構成が変わる

●価値観が変わる

さらに、共有者が亡くなることで、共有は次世代へ引き継がれます。 兄弟3人の共有だったものが、次の世代では6人、9人･･･と増えていく。こうなると、もはや誰が責任者なのか分からなくなります。

誰も責任を取らない不動産になる

共有不動産で最も危険なのは、「誰も責任を持たなくなること」です。

「修繕したい人」「お金を出したくない人」「売却したい人」「残したい人」 意見がバラバラになり、結果として何も決まらない。

その間にも建物は老朽化し、空室が増える 家賃が下がる 修繕費が膨らむ 資産価値が落ちる こうして、少しずつ“負動産”になっていきます。

相続税は払えば終わる。でも共有問題は終わらない

相続税は、資金さえ準備できれば終わります。しかし共有問題は違います。
むしろ、時間が経つほど悪化するケースが多いのです。

しかも厄介なのは、共有者本人たちより、その子ども世代で問題が爆発することです。「叔父とは連絡を取っていない」「誰が何割持っているか分からない」「売却したいのに話がまとまらない」 こうした状態になると、解決には膨大な時間とエネルギーが必要になります

本当に大事なのは「平等な状態」より「管理・決定できる状態」

相続で大切なのは、単純な”平等”ではありません。

”管理できる状態”を残すことです。

例えば、

●一人が相続し、他の相続人へ代償金を払う

●法人化して株式で分ける

●一度売却して現金化する

●生前から役割を整理しておく

こうした方法で、決められる状態を維持することが非常に重要になります。

LIFUKUが相続相談で大切にしていること

私たちLIFUKUでは、相続相談の際に、「誰がどれだけ持つか」だけではなく、

●誰が管理できるのか

●誰が判断するのか

●次世代は本当に引き継ぎたいのか

●将来売却する可能性はあるのか

ここまで含めて整理していきます。場合によっては、 法人化 売却代償分割 生命保険活用 遺言設計 なども含めて、専門家と連携しながら提案しています。

最後に

相続税は確かに怖いです。しかし、私たちが現場で本当に怖いと感じるのは、【動けなくなる共有名義】です。

不動産は、持つことより、『決められる状態』を維持することが重要です。 誰が責任を持つのか。 どう活用するのか。 いつ売るのか。 次世代へどう渡すのか。 これを曖昧にしたまま共有にしてしまうと、問題は未来へ先送りされます。

相続は、財産を分ける作業ではありません。未来の経営権を、誰に託すかを決める作業なのです。

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賃貸経営における最大の山場である1月〜3月の繁忙期が終わりました。しかし、様々な理由から残念ながら空室を抱えたまま繁忙期を終えてしまうケースも少なくありません。「4月以降は人の動きが鈍るから、次の繁忙期まで空室のままかもしれない…。」そんな不安を抱えているオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は、繁忙期に満室を達成できなかった物件が、閑散期に実践すべき具体的な空室対策について、いくつかの視点からご紹介します。

なぜ繁忙期に満室にならなかったのか？原因を分析する

閑散期の対策を考える前に、まずは【なぜ繁忙期を満室にできなかったのか】を冷静に分析することが重要です。最も入居者が見つかりやすい時期に成約に至らなかったのには、必ず理由があります。

Check 1：賃料が周辺の相場より高くないか？

築年数の経過とともに、物件の価値は下がります。周辺の類似物件と比較して、賃料が割高になっていないか確認しましょう。

Check 2：物件の設備や内装は古くなっていないか？

入居者は、無料インターネットや宅配ボックス、浴室乾燥機など、現代のニーズに合った設備を求めています。

Check 3：入居者のニーズの変化に対応できているか？

単身者向け、ファミリー向けなど、ターゲットとする入居者層のニーズを明確に捉えられていますか？

Check 4：募集広告（写真やキャッチコピー）は魅力的か？

インターネットでの物件探しが主流の今、写真の印象は非常に重要です。明るく、清潔感のある写真を用意しましょう。

管理会社に問い合わせ数や内見数、内見後の断りの理由などをヒアリングし、客観的なデータに基づいて原因を分析することが、効果的な対策への第一歩です。

閑散期に実践すべき具体的な空室対策

繁忙期に決まらなかった原因を分析した上で、閑散期ならではの強みを活かした対策を実践しましょう。

対策 01：募集条件の見直し

• フリーレント：家賃を下げずに【お得感】を演出
• 初期費用の軽減：敷金・礼金ゼロなど
• 入居者層の拡大：ペット可、外国人可、高齢者可など

対策 02：物件の魅力を高める

• 低コストの設備投資：無料Wi-Fiの導入は、単身・ファミリー問わず人気の設備です
• 内装・外観のメンテナンス：集合ポスト周りの清掃や、共用部の整理整頓など

対策 03：広告・宣伝の強化

• 写真・募集文の改善：プロ品質の写真を用意、物件の魅力を最大限に伝えるキャッチコピーに見直し
• 法人契約へのアプローチ：近隣の需要のある法人への営業

まとめ

繁忙期を逃したからといって、次の繁忙期まで手をこまねいている必要はありません。閑散期は、物件の課題と向き合い、じっくりと対策を練る絶好の機会です。今回ご紹介した対策を参考に、ご自身の物件に合った方法を検討・実践し、安定した満室経営を目指しましょう。

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「もっと早く動いていれば…」と思ったことはありませんか？

私たちが大切にしている考え方のひとつが、「事前に予測し、必要な手を打つこと」です。
これは賃貸経営においても同様です。

例えば、

• 12月になって慌てて新築物件を始める
• 空室が増え始めてから慌てて大規模修繕を検討する
• 相続が発生してから慌てて売却を検討する

といったケースがあります。

もちろん、状況によっては本当に緊急でやむを得ない場合もあります。しかし、残念ながら多くの場合は「もっと早く動いていれば防げたかもしれない」というケースです。

「もっと早くやればよかった」が生まれる理由

私たちは日々の賃貸管理や資産管理の現場で、「もっと早くやればよかった」という言葉を耳にすることがあります。

危機はある日突然やってくるわけではありません。

最初は、

• 1部屋だけ空室が決まらない
• 家賃の入金が少し遅れる
• 設備に不具合が出る

といった小さなサインから始まります。

しかし、その段階では大きな問題として認識されず、「まだ大丈夫だろう」「何とかなるだろう」と先送りにされてしまうことがあります。

その結果、気づいたときには選択肢が限られ、多くの手を打たなければならない状況になってしまうのです。

相続対策や税金対策は早めの準備が重要

税金対策も同様です。

今からできる対策を行っておけば、数年後の税負担を軽減できるケースがあります。

また、相続対策についても、「いつ起きるかわからないから考えない」のではなく、「必ずいつか起きるもの」として準備しておくことが大切です。

例えば、

• 評価額が想定以上に高い
• 納税資金が足りない
• 家族間で意見がまとまらない

といった問題が一気に表面化することがあります。

事後の対応よりも、事前の対策のほうが選択肢が多く、より良い結果につながります。

空室対策や修繕計画も同じ考え方

空室対策や建物管理も、「慌てた後」ではなく「慌てる前」に行うことが重要です。

例えば、

• 空室が増えてから家賃を下げるしかない
• 建物が劣化してから大規模修繕しか選択肢がない

という状況では、限られた選択肢の中で判断しなければなりません。

本来であれば複数の選択肢があり、その中から最適な方法を選べたはずなのに、事前の準備不足によって最善策を選べなくなってしまうのです。

そのため、

• 空室が出る前に設備を更新する
• 収益が出ているうちに修繕資金を確保する
• 元気なうちに相続や法人化の方向性を決める

といった準備が重要になります。

LIFUKUが考える「備える経営」

・家賃を維持したまま入居が決まる。
・無理のない修繕ができる。
・家族がもめずに相続できる。

こうした結果を実現するためには、事前の準備が欠かせません。

LIFUKUでは、オーナー様の大切な資産を守るため、

• 数年後のリスク整理
• 収支シミュレーション
• 修繕タイミングの設計
• 出口（売却・相続・建替え）の準備

といったご提案を行っています。

私たちが見ているのは目の前の問題だけではなく、その先にある未来です。

オーナー様と一緒に将来を見据えながら、長期的な視点で資産管理をサポートしています。

未来を変えるのは今の一手

賃貸経営は、起きた問題に対応する仕事ではありません。
問題が起こる前に気づき、そのリスクを減らしていくことが重要です。

「事前の一手は、事後の百手に勝る」

私たちはこの考え方を大切にしながら、オーナー様の賃貸経営をサポートしています。

将来慌てることのないよう、今できる一手から始めてみませんか。
その先手となる一手を、ぜひ一緒に考えていきましょう。

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