【福山】賃貸のボーナス期間を活かす！築10年からの空室対策と修繕計画

賃貸住宅の需要は底堅く、人口減少が進む地域であっても一定の需要は確実に存在します。しかし、入居率が70％〜80％にとどまっている状態では、決して安定した賃貸経営とは言えません。目標とすべき入居率は95％前後であり、利益の最大化を目指す経営姿勢が求められます。

築10年までの「ボーナス期間」をどう過ごすかが賃貸経営の分かれ目

新築〜築10年は「選ばれる理由」がありキャッシュフローに余裕がある

競合が多い物件の中から入居者に選ばれるためには、「明確な理由」が必要です。新築のうちは“新築であること”自体が強力な選ばれる理由になります。築10年程度までであれば、賃料設定やエリア選定で大きな誤りがない限り、満室経営を維持することは難しくありません。

この時期は賃料を最大限に得られる「ボーナス期間」と言えます。減価償却も大きく取れるため税金面でも有利であり、手元のキャッシュフローに余裕が生まれやすい特長があります。

築10年を超えると「検索条件の壁」と競合増加に直面する

築年数が経過すると、建物価値の下落とともに周辺の新築・築浅物件との競争が激しくなります。ポータルサイトでポータル検索をする際、「築10年以内」と検索条件を設定されてしまえば、検討候補にすら表示されなくなってしまいます。

競合に勝つ「選ばれる理由」と先行投資の重要性

駅近やRC構造など強みがない場合は「決まる条件」を自分で作る

RC構造（鉄筋コンクリート造）の物件や、駅近など供給が少ない人気エリアの物件は、構造や立地自体が強い「選ばれる理由」になります。しかし、そうした特別な強みがない物件の場合は、オーナー自らが決まる条件を整えなければなりません。

具体的には、家賃や初期費用の引き下げ、設備追加、リフォーム・リノベーションなどが選択肢となります。詳しい施策については当社の空室対策サービスでも解説しています。

資金繰りが厳しくなる前にボーナス期間の利益を蓄える

設備投資やリフォームを行うには、事前の手元資金に余裕が必要です。「入居が決まったらリフォームします」という後手に回った対応では、入居者は決まりません。結果として空室期間が長引き、経営状況が悪化する悪循環に陥ってしまいます。

将来必ず発生する大規模修繕や設備更新に備え、ボーナス期間中にどれだけ手元資金を蓄えられるかが賃貸経営の成否を分けます。ハウスメーカーのサブリース契約（一括借り上げ）等で手元資金を減らしすぎてしまうのも勿体ない選択と言えます。

場当たり的な経営から脱却する「年間行動計画」の作り方

中長期目標から逆算して1年後の行動計画を作成する

中長期の目標がないままでは、今年一年の計画も場当たり的なものになりがちです。「いつまでにどんな状態を目指すのか」という目的から逆算し、今年行うべき具体的な行動計画を作成しましょう。文字にして書き残すことで、判断に迷いがなくなりご家族との共有もスムーズになります。

退去率・修繕費・税額を事前予測して先手を打つ

想定外の退去や突然の修繕費用、確定申告時の予想以上の税金に驚かれるオーナー様は少なくありません。しかし、退去率や想定修繕費、税額の試算は事前（1年前）に予測可能です。

「9月までに退去が出なければ外壁塗装を実施する」「退去が出たらリノベーションを行って経費化し節税する」といった戦略的な計画を立てておくことで、事前の対策が可能になります。建物の状態に応じた維持管理については管理サポートプランをご確認ください。

※税務や相続に関する個別の判断については、税理士等の提携専門家へご相談いただくことをおすすめします。