【不動産経営】古い物件でも満室になる理由とは？築古を武器にする賃貸管理
築30年＝決まらない、は思い込み？
「築30年の物件です」と聞くと、多くの人が「もう古い」「入居は決まりにくい」「家賃も下げるしかない」と考えがちです。
確かに、設備が新しく外観もきれいな新築や築浅物件が人気なのは当然ですが、現実には築30年でも家賃を極端に下げずに満室を維持している物件が存在します。
その違いは「築年数」ではなく、ズバリ**「経営の姿勢」**です。
築年数を若返らせることはできませんが、古いことと魅力がないことは別問題です。きれいに管理され、必要な修繕が行われ、住みやすい環境が整っていれば、築30年でも入居者に選ばれます。
満室を維持している築古物件「3つの共通点」
満室を維持している物件には、明確な共通点があります。
- 共用部がきれいに保たれている
廊下の清掃、整った郵便受け、きれいなゴミ置き場、点灯している照明、手入れされた草木などを見ると、入居希望者は「ちゃんと管理されているな」と安心感を抱きます。 - 生活に直結する設備に投資している
エアコン、給湯器、モニター付きインターホン、照明、インターネット環境など、生活に直結する設備が更新されていれば住み心地は大きく変わります。 - 家賃と価値のバランスが取れている
「新築より1万円安い」「同じ家賃で部屋が広い」など、適正な設定をすれば築古は十分に魅力的な選択肢になります。5CFF4059家賃と価値のバランスが取れている
「新築より1万円安い」「同じ家賃で部屋が広い」など、適正な設定をすれば築古は十分に魅力的な選択肢になります。
空室が埋まらない本当の原因は「管理への無関心」
逆に、決まらない物件の共通点は、チラシが溜まったポストや汚れた共用廊下、散らかったゴミ置き場といった**「管理の無関心」**です。
これらを見た入居希望者は不安を感じ、候補から外してしまいます。つまり、決まらない原因は築年数ではなく、物件に対する無関心なのです。
これからの賃貸経営は「建てる」から「育てる」へ
人口減少や建築費高騰が進むこれからは、「建てる」より「育てる」が主流になります。
- 定期的な修繕
- 設備更新やリノベーション
- 共用部の管理
- 入居者目線の改善
こうした積み重ねが価値を維持します。築古を弱みにするか武器にするかを決めるのは、
オーナーの姿勢次第です。
LIFUKU 管理事例コーナー
ここからは、実際の管理事例をご紹介します。これから賃貸市場は繁忙期を迎え、多くの入居が決まります。当社では、空室期間を短縮し早期成約につなげるため、状況に応じた「条件変更」のご提案を行っています。
条件見直しの詳細（福山市 / 築34年・2DK）
以下のように募集条件の大幅な見直しを行いました。
| 募集条件 | 変更前 | 変更後 |
| 賃料 | 52,000円 | 50,000円 |
| 共益費 | 0円 | 2,000円 |
| 駐車場代 | 3,300円 | 3,300円 |
| 敷金・礼金 | 各1ヶ月 | 各0ヶ月 |
| 定額クリーニング費 | 0円 | 49,500円 |
| エアコンクリーニング費 | 0円 | 13,200円 |
| 広告料 | 1ヶ月 | 2ヶ月（FRに振り分け可能） |
結果と解説：実質値下げなしで満室・収益UP！
これらの変更を行った結果、入居率が3/6（50%）から6/6（100%）の満室となり、キャッシュフローも大幅に改善されました。
- 3部屋入居時の年間収支：1,990,800円
- 満室時の年間収支：3,981,600円（+1,990,720円の改善！）
元々「決まる物件」だったものの、ポータルサイトでの検索（5,000円刻み）でヒットしなかったり、敷金・礼金なしを希望する層の検索で「予選落ち」していたことが原因でした。
正しい条件見直しにより、実質的な賃料値下げなしで成約に至りました。空室でお困りのオーナー様は、ぜひ一度当社へご相談ください。
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