【賃貸オーナー様必見!】家賃設定のコツ!市場価格に見合った家賃を決める方法
こんにちは! オーナーサポート課の石川です。
賃貸物件のオーナー様にとって、賃貸経営を成功させるには、家賃収入によって十分な利益を得ることが最も大切です。しかし、収入を増やしたからと言って高すぎる家賃を設定すれば、入居希望者は減ってしまいます。反対に入居者を確保するために家賃を低くしすぎると、満室経営ができても収支が合わない恐れがあります。適切な家賃を設定すれば、今よりも入居者を増やして、さらに収入がアップする可能性があります。
1. 地域の市場調査による家賃設定の基準
家賃相場は、賃貸情報のポータルサイトや、エリア内の情報を提供する不動産会社のホームページなどで確認できます。弊社にご相談されても、無料で査定できます。
さらに、最近ではAIが、周辺地域の家賃相場から賃料を査定してくれるサービスもあり、家賃相場を把握する方法はさまざまです。
2. 家賃を決める際の注意点(物件の状況、設備、周辺環境)
物件の要素は物件自体の価値の住みやすさを左右することから、家賃にも影響します。主な判断要素には次の6つが挙げられます。
①築年数 住宅は建設してから時間がたつにつれ劣化が進み、価値が減少していくことから、築年数によって家賃が変わることが一般的です。新築時の家賃が一番高く、年数がたつほど家賃が下がりやすくなります。
②建物の構造も、家賃に設定する際の判断要素となります。主に4種類の構造によって建物が建てられています。
・木造 ・鉄骨造(S造) ・鉄筋コンクリート造(RC造)・鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
③階数・位置 建物の階数が上がるほど、1階と比べて様々なメリットが期待できることから家賃が高くなる傾向にあります。
➃専有面積・間取り 賃貸物件の専有面積とは、その部屋の居住者が使用できる床面積のことです。最近は和室より洋室か好まれ、家賃が高くなると言われています。
⑤ 設備 家賃に影響しやすい設備 以下の設備が充実している物件ほど、家賃を高く設定されやすいです。
・独立洗面台・バストイレ別・冷暖房機器の設置・室内洗濯機置き場・温水洗浄便座・TVモニターフォン・2〜3口のコンロ・無料のインターネット環境・防犯カメラ・オートロック・宅配ボックスなど
⑥外装・内装
賃貸物件の内装・外装は、見た目が綺麗な方が入居者に好まれるため、家賃が高くなりやすいと言われています。また、外装・部屋の壁紙・フローリングなどを定期的に改修している賃貸物件は、防水や耐久性などの観点からも価値が高く評価されることが一般的です。
〜周辺環境など〜
賃貸物件の家賃は、物件の状態や設備だけではなく外部環境によっても変わります。利便性が高く安心して暮らせる環境が整っているほど入居者から好まれやすくなり、家賃が高く設定されます。
・最寄りの駅までの距離が近い(徒歩7〜10分以内)・最寄り駅の道中にスーパーや薬局、コンビニエンスストアがある・徒歩または自転車で通える場所に病院や銀行がある など
3. 長期的な収益を考慮した価格調整作成報告
価格調査報告書
不動産鑑定士が不動産の適正な価格または賃料を表した文書のこと。一般に鑑定評価書よりも簡易な内容となる。価格形成要因の分析や記載内容を一定範囲内に留めたものであり鑑定評価書までは必要ない場合などに有用とされている。
長期的な収益を考慮した価格調整をするならば、減価償却いつまで取るのか、最終的に相続し、家賃収入を継続するのか(修繕費がかかる)、解体して更地にするのか、最終的な出口を考える必要があります。
※不動産に関するあらゆることについて、弊社ではワンストップで対応させていただきます。詳細な情報やご相談は、以下のリンクよりご確認いただけます。
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3. 長期的な収益を考慮した価格調整作成報告
5. 物件の状態確認
契約更新時は、物件の状態も確認します。メンテナンスが必要な箇所の洗い出しや、長期的な管理計画の見直しを行うことで、物件価値を維持し、入居者満足度を高めます。必要に応じて修繕や改善の提案も行います。
契約更新は、オーナー様にとって賃貸経営の健全性を保つ大切な機会です。管理会社に任せることで、入居者とのやり取りや手続きがスムーズに進み、オーナー様は安心して物件管理を行えます。
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