【福山】アパート経営の減価償却とは？節税の仕組みと計算例

こんにちは、賃貸課オーナーサポート担当の桑原です。福山市周辺で不動産投資をされている方、これから収益物件の購入をご検討されているオーナー様をサポートしております。

不動産投資（アパート経営）には「安定した家賃収入」のほかに**「節税効果」**という大きなメリットがあります。そして、その節税対策において最も重要な鍵を握るのが**「減価償却（げんかしょうきゃく）」**です。

今回は、減価償却の基本概念から、耐用年数、一括償却や少額特例のルール、新築・中古アパートでの具体的な計算例まで分かりやすく解説します。

アパート経営・収益物件における「減価償却」とは？

固定資産の購入費を耐用年数で分割して経費化する仕組み

減価償却とは、取得した固定資産の購入費用を購入した年に一括で経費計上するのではなく、その資産が使える期間（法定耐用年数）にわたって毎年少しずつ分割して経費（必要経費）として計上する税務上の手続きのことです。

実際にはお金が出ていかないにもかかわらず、帳簿上で「経費」を計上できるため、不動産所得を圧縮し、所得税や住民税を抑える大きな節税対策につながります。

減価償却できるのは「建物部分」のみ（土地は対象外）

注意が必要なのは、**土地は減価償却できない**という点です。土地は時間が経っても価値が減少しない（経年劣化しない）資産とみなされるためです。

したがって、アパートやマンションなどの収益物件を購入した場合、購入総額のうち**「建物部分（躯体・設備）」のみ**が減価償却の対象となります。

減価償却資産の種類と特例（一括償却・少額特例）

税法上、10万円以上の資産を購入・取得した場合は原則として減価償却を行いますが、金額や申告方法に応じて以下のような処理方法があります。

• 通常の減価償却： 耐用年数に応じて数年〜数十年で分割して償却します。
• 一括減価償却： 取得価額が10万円以上20万円以下の資産について、耐用年数に関わらず3年間で均等償却する方法です。固定資産税（償却資産税）の課税対象外となるメリットがあります。
• 少額減価償却資産の特例： 取得価額が30万円未満の資産について、一定条件（青色申告者、年間合計300万円上限など）を満たせば購入した年に一括で全額経費計上できる特例です。ただし、エアコンや外構などの付帯設備は償却資産税の対象となります。

建物構造別の法定耐用年数一覧

法定耐用年数とは、固定資産が本来の効用を維持して使用できる期間として税法上定められた年数です。建物の構造や用途によって年数が異なります。

【シミュレーション】新築・中古アパートの減価償却費の計算方法

実際にアパートを購入した場合、年間でどれくらいの減価償却費を計上できるのか計算してみましょう。

新築アパート（木造）の場合

新築木造アパートの場合、毎年**460万円**の減価償却費を22年間にわたって経費計上できます。

中古アパートの場合（簡便法）

中古物件の場合、残存耐用年数は「簡便法」を用いて計算します。

このように、築年数が経過した中古物件ほど耐用年数が短くなるため、**短期間で非常に大きな減価償却費を計上して大きな節税効果を得る**ことができます。

福山市での収益物件購入と節税対策・賃貸管理のポイント

中古の収益物件を購入すると短期間で高い節税効果を得られますが、減価償却期間が終わるとデッドクロス（ローン返済額が減価償却費を上回り、税負担が増える現象）が発生するリスクもあります。

賃貸経営で成功するためには、単に目先の節税だけでなく、**福山エリアでの満室稼働（入居付け）、長期的な修繕計画、そして将来の売却（出口戦略）までを含めた総合的な収益判断**が不可欠です。

福山市・尾道市・三原市で収益物件の運用や節税対策、賃貸管理でお悩みの方は、ぜひ福山賃貸管理ナビ（LIFUKU中国バス不動産）にご相談ください。

※個別の税務判断や確定申告につきましては、税理士等の提携専門家をご紹介いたしますのでご相談ください。