【賃貸オーナー様必見！】賃貸物件（収益物件）の減価償却について！
こんにちは、賃貸課オーナーサポート担当の桑原です。
不動産投資をされている方、これから投資をご検討の方をサポートしております。
そこで、今回は、収益物件購入のメリットについてお話いたします。
収益物件を購入するメリット
・副収入を得られる
・節税効果を得られる
・相続税の節税効果を得られる
・保険代わりになる
・貯蓄効果を得られる
・ミドルリスクで長期・安定的リターンを得られる
・インフレに強い
・自己資金を少なく始められる
・レバレッジ効果により、少ない資金で大きな投資効果を得られる
今回は、上記のメリットから「節税効果を得られる」で、重要な「減価償却」について説明します。
おそらく「減価償却」をご存知の方は多いと思いますが、今一度不動産投資としての「減価償却」を確認してみましょう。
①減価償却とは
固定資産の使用可能期間に応じて費用を分割し、少しずつ償却する手続きのことです。つまり、アパートを取得した際に全額まとめて計上するのではなく、アパートの法定耐用年数で分割し、複数年にわたって計上します。
ただし、土地などの時間経過によって価値が変動しない資産に対しては、減価償却は行えません。そのため、アパート経営における減価償却は建物部分のみとなります。
②減価償却の種類
税法上では10万円以上の資産であれば減価償却が可能です。
10万円以下の場合、消耗品費として経費計上されることになります。
減価償却方法には以下のような方法があります。
・減価償却
一般的な減価償却方法です。耐用年数に応じて償却されます。
・一括減価償却
取得価額が10万円以上20万円以下の場合、耐用年数などを考慮せずに一括償却資産として、
3年で償却する方法です。前述した一般的な減価償却は、購入資産が固定資産税の対象になりますが、
この方法であれば対象にはなりません。
・少額減価償却資産の特例
取得価額が30万円未満の資産に対し、一定条件を満たせば全額を必要経費に計上できる方法です。
ただし、この特例は青色申告者しか受けられず、その年の合計が300万未満という制限があります。
また少額減価償却資産の特例を使用する場合は、償却資産税の対象になります。
償却資産税とは、土地や建物以外の事業用の資産、賃貸住宅では付帯設備、外構、エアコンなどの
償却資産について課せられる税金です。
③「法定耐用年数」という言葉が出てきましたが、法定耐用年数とは、固定資産の使用期間として、税法上定められた年数のことです。減価償却資産は、使用を繰り返すほど物理的に損耗し、価値が下がるとされています。価値が下がり続けると、資産が持つ本来の価値が喪失されることにつながってしまいます。
そのため、法定耐用年数によって、価値を維持するために補修をすることや、通常の条件下で使用されることを前提とした年数が定められているのです。同じ資産であっても用途や構造の違いによって年数が異なることも珍しくありません。アパートの場合、前述したように、減価償却できるのは建物部分のみで、土地は対象になりません。建物部分は本体（躯体）と建物設備、器具備品に分けられます。
【建物構造別 耐用年数・償却率一覧】
④具体的に減価償却を計算してみましょう
Ⅰ、新築アパートの場合の減価償却費
減価償却費＝建物購入価額×償却率×業務に供された月数÷12で計算します
・建築価格：10,000万円
・法定耐用年数：22年（木造）
・償却率：0.046 （1月に取得）
10,000万円×0.046×12か月÷12＝460万円
年間460万円の減価償却を計上できます。
Ⅱ、中古アパートの場合の減価償却費
減価償却費=新築時の耐用年数 ー 経過年数 ＋ 経過年数 × 0.2 = 取得時の耐用年数で計算します。
Ⅱ-1経過年数が法定耐用年数以内の場合
・建築価格：10,000万円
・法定耐用年数：22年（木造）
・経過年数：10年
耐用年数=22年-10年＋22年×0.2=16年
減価償却=10,000万円÷16年=625万円
年間625万円減価償却を計上できます。
Ⅱ-2経過年数が法定耐用年数経過の場合
・建築価格：10,000万円
・法定耐用年数：22年（木造）
・経過年数：30年
耐用年数=22年-30年＋22年×0.2=4年 (22-30は0で計算)
減価償却=10,000万円÷4年=2500万円
年間2500万円減価償却を計上できます。
まとめ
賃貸物件を購入する場合、経過年数が長い物件を購入した方が減価償却を短期間で計上する事ができます。しかし、減価償却は賃貸物件を購入する上で検討する要因の一つです。
賃貸物件購入は総合的に検討する事が大切です。
ぜひご相談ください。
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