【福山市不動産コラム⑭】優先順位が低いと優良物件でも決まらない

優先順位が低いと優良物件でも決まらない

私達のお部屋探し仲介の担当営業が、入居希望者へ提案するお部屋には優先順位があります。

もちろん顧客ニーズを満たすことが大前提ですが、数ある類似する競合物件の中から最後の決め手になる部分は、プロの仲介営業による接客の中でのトークの展開の仕方、見せる順番をどうするか等が重要であり、かなりの部分で意図して決めたい物件で決まるようにコントロールしています。

顧客ニーズを満たしつつ、会社が要求するセールスマンシップを発揮するのがプロの世界と考えています。

そのなかで仲介会社が、お客様へ物件提案するにあたり、どのうように優先順位付けして物件を提案するかといえば、

①自社管理物件

②他社管理物件（ちゃんと管理運営できている会社、かつ仲介料や広告料が頂ける会社）

③自主管理物件

となります。

もちろん優先順位の1番は自社の管理物件です。

類似の競合物件もありますが、敢えて自社管理物件の強みを強調し、暗にプッシュします。

見せる順番も敢えて一番最後だったり、一番最初にしたりします。

そしてやる気も運営能力もある私達自身がしっかり管理することを伝え安心して頂きます。

私達にとっても良く知っている物件であるし、既にデータベースに登録されているので契約書も手間をかけずに作ることができ、非常に効率的（生産性も高い）です。

兎にも角にもオーナー様から報酬を頂いて管理させてもらっている以上、私達には自社管理物件の空室を真っ先に決める責務がありますし、常に自社管理物件の入居率を高めておくことが、私達管理サービスの1丁目1番地になります。

そして2番目は他社の管理物件です。

自社管理物件では顧客ニーズに応えられない（立地、間取り、条件等）場合は、他社管理物件の中から提案できる物件を検索します。

そのとき、やる気がない、運営能力のない管理会社はなるべく排除します。

そういった管理会社は契約後のトラブルに発展する可能性が高く、またそのトラブルに対し有効な手を打つことができませんので安心できません。

また審査の基準も曖昧だったり、契約の手続きも遅かったり、書類が煩雑だったりと、こちらの効率（生産性）も悪くなります。

あといまだに仲介料を折半にする管理会社もあります。

仲介会社はある程度の広告費をかけ続けてないと安定した集客はできませんし、人件費や家賃等の固定費も常にかかっています。

5万円のお部屋を決めて2.5万円の報酬では仲介会社は完全に赤字です。

1か月の仲介料＋２か月の広告料がつけば15万円の報酬になり、とても客付け甲斐のある物件となります。

逆に他者仲介会社から私達自身が、管理運営能力が無い、やる気が無い、客付け甲斐のない会社だと見られないようにすることも非常に大事ということです。

そして最後が自主管理物件になります。

通常、自主管理物件の管理は行き届いていません。

管理会社並みかそれ以上の管理運営能力をもつ自主管理オーナー様もなかにはいらっしゃいますが、かなり稀な存在といえます。

空室一覧表も定期的に発信されないので、空室かどうか？最新の条件がどうなのか？も案内の度にオーナー様本人に確認する必要もあります。

契約書も仲介会社で作成する必要があり、その内容も都度、現場に行って確認する作業等が必要になります。

つまり仲介会社にとっては、たとえ決め甲斐のある物件であっても、とても作業効率が悪くなりますので、優先順位は下げざるを得ないということです。

以上が、嘘偽りのない仲介会社の本音となります。

皆様のご所有物件の優先順位はどのようになっているでしょうか？