【福山】アパート経営は供給過多？衰退市場で勝つ3つの差別化

「以前に比べて空室が埋まりにくくなった」「近隣に新しいアパートがどんどん建って競合が増えた」と感じているオーナー様は多いのではないでしょうか。

長い目で見ると、日本の賃貸アパート経営は既に成熟期を過ぎ、市場全体として「衰退市場」に入っていると言わざるを得ません。福山市や備後エリアにおいても例外ではなく、市場の変化に合わせた正しい戦略をとらなければ、築年数の経過とともに賃料下落と空室増加のループに陥ってしまいます。

福山市周辺のアパート経営が「供給過多」に陥っている背景

かつて高度経済成長期からバブル期にかけては、人口増加と世帯数の増加に伴い、アパートを建てれば自然と埋まる成長市場でした。しかし現在の賃貸市場を取り巻く環境は大きく変化しています。

人口減少・若年層の減少と新築アパートの継続供給

最大の要因は、アパートを借りる主力層である若年層の減少です。日本全体で少子高齢化が進む中、地方都市においても需要の絶対数は減少傾向にあります。

一方で、大手建築メーカー等による新築アパートの建設は毎年のように続いています。需要（借り手）が減っているにもかかわらず供給（部屋数）が増え続けているため、完全な「供給過多」の状態が作り出されているのです。

成熟・衰退市場で起こる「価格競争」の罠

どのようなビジネスであっても、成長⇒成熟⇒衰退というプロセスを辿ります。タピオカブームが急速に収束したように、需要に対して過剰供給となった市場では必ず「価格競争」が始まります。

商品やサービスが行き渡った市場では、特別な価値の違いがない限り消費者（入居者）は以下の基準で物件を選びます。

価格勝負（家賃の値下げ合戦）は、資本力や規模の大きい大手の得意分野です。個人オーナー様が大手と同じ土俵で家賃を下げて勝負しようとすると、経営が疲弊してしまいます。

衰退市場で個人オーナーが勝ち残るための「特化・ニッチ戦略」

では、大手メーカー物件や新築物件が乱立する中で、個人オーナー様はどのように生き残っていけばよいのでしょうか。

大手ハウスメーカーと同じ仕様では数年後に埋もれる

大手メーカーで建築された標準的な仕様の物件は、建築当初は綺麗で人気を集めますが、数年も経てばさらに新しい仕様の新築物件が登場します。標準的な万人受けするデザインや間取りのままでは、新築の優位性が薄れた段階で必ず競合負けしてしまいます。

差別化（ターゲット特化・個別価値の提供）で選ばれる物件へ

衰退産業のなかでしっかりと収益を上げ続けている企業や店舗には、共通した特徴があります。それは「特定のターゲットに特化し、他にはない価値を提供している」という点です。

賃貸経営においても、万人受けを狙うのではなく「特定の読者・入居者層」に刺さる条件作りやコンセプト化を行うことが、家賃競争に巻き込まれない唯一の方法です。

比較項目	従来の一般的なアパート経営	これからの生き残り戦略（特化型）
ターゲット	万人受け（幅広い一般単身・ファミリー）	特定層（ペット飼育派・高齢者・趣味特化等）
競争の軸	築年数の新しさ・家賃の安さ（価格競争）	物件独自の稀少性・住み心地（価値競争）
築年数への影響	古くなると急激に入居率・賃料が低下	コンセプトが合えば築古でも満室を維持可能

福山市周辺で賃貸管理をお任せいただける会社をお探しの方や、所有物件の空室が埋まらずお悩みの方は、ぜひ福山賃貸管理ナビのトップページもご覧ください。

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