【賃貸オーナー様必見！】家賃滞納時の対応策と予防方法について
こんにちは、賃貸管理事業部サービス課の四茂野です。
不動産オーナーにとって、家賃滞納は深刻な問題です。そして家賃滞納が滅多に起こらないトラブルとはいえない状況です。
実際滞納が起こって大きなダメージを受けないためにも、あらかじめきちんと対策しておくことは、どのオーナーにとっても重要であるといえます。
そこで、今回は、家賃滞納時の対応と予防方法についてお話いたします。
Ⅰ. 家賃滞納の主な理由
理由を知れば、より有効な対策を立てやすくなります。
入居者が家賃を滞納してしまう理由は、大きく分けると、以下の3つの理由に大別できます。
①うっかりミス｜口座残高が不足して引き落としできないなど
単なる家賃の振込忘れによる家賃滞納の場合、一時的な支払い忘れであれば、督促の電話をすることでスムーズに入金されるケースが大半です。催促して支払ってくれるのであれば問題ないかのように感じます。しかし、中には期日に支払わなくても大丈夫だと判断し、支払いが遅れるのが常態化してしまう入居者にも留意が必要です。
②収入が激減してしまった｜急な入院や会社によるリストラなど
失業や病気などで家賃滞納をしていて今後支払っていくことが難しい場合、賃貸借契約の解除を含めて対応を考えなければならないケースや、中には話し合いがこじれて入居者へ明け渡しの訴訟を起こすケースに発展することもあります。
③支払意思の欠如｜故意に支払いを拒否するなど
中には故意に家賃滞納を引き起こしていることがあり、家賃を滞納しても強制退去させられないだろうと楽観視していたり、「払えないものは払えない」など開き直ったりする場合もあります。
悪質なケースでは居留守を使われて連絡がつかないばかりか、すでに行方をくらませていることも考えられます。
この場合には裁判手続を見据えて対応する必要があります。
Ⅱ. 家賃滞納損失を発生させない防止策
家賃の滞納が起こらず、毎月スムーズに入金されるのがオーナーの理想でしょう。
以下では、家賃滞納を予防する効果の高い対策を5つ紹介します。
①保証会社を使う、または連帯保証人を必ずつける。
家賃保証会社を利用する方法がおすすめです。家賃の建て替えだけではなく、滞納が生じたときには入居者への督促や回収を代行してくれます。保証料は入居者が支払います。また、保証を行うには契約前に支払い能力などを審査する必要があるため、会社側で慎重な入居者審査が行われるところものメリット一つです。
入居者に連帯保証人をつけるという方法はこれまで一般的に行われてきており、ある程度有効だと考えられます。補償会社保使わない場合、必ず入居者に連帯保証人を立てるよう求めましょう。連帯保証人は入居者の両親や祖父母、兄弟などが一般的です。家賃が滞納されたときは連帯保証人に請求できるため、損失を免れるでしょう。家賃保証会社を利用する場合、会社の規定で連帯保証人が義務付けられている場合もあります。
②入居者審査を適切におこなうようにする
家賃滞納などのトラブルを回避するためには、入居審査が重要です。空室対策のためと契約前の入居審査を簡易的なものにしている場合は、改めて条件を見直してみましょう。
家賃をきちんと回収するには、入居審査を適切におこなうことも大切です。入居審査は賃貸管理会社がおこなうのが一般的ですが、入居審査の基準にオーナーの意向を配慮してもらうことも可能です。入居希望者の支払能力や与信といった一般的指標のほかに、ご自身の経験から損失を被りそうな可能性が高いと考える条件があれば、賃貸管理会社へ伝えておきましょう。
③家賃3ヵ月分程度の敷金を取る
入居者から最初に預かる敷金は、家賃3ヵ月分相当額を納めてもらいましょう。家賃滞納が起こった場合、3か月分の家賃相当額の敷金を確保しておくことで、対策を講じる時間を確保できます。法的措置に踏み切る場合は、裁判所から判決が下されるまでに時間がかかります。また、家賃滞納が3ヵ月以上続いていない場合、賃貸借契約の一方的解除が認められない場合もあります。そこで、家賃3か月分相当の敷金を預かっておくことで、損失を出来る限り抑えるようにしましょう。最近では、敷金・礼金とも0円とする物件が増えていますが、礼金は0円として、敷金は家賃3ヵ月分程度を預かっておくのが無難でしょう。
④口座振替やカード支払いを利用する
家賃の支払い方法を口座振替やカード払いにすることで、入居者がうっかり家賃の支払いを忘れることをある程度防げます。
また、カード支払いの場合には、口座の残高不足で支払えない場合を回避できます。
⑤信頼できる不動産管理会社に管理を委託をする
不動産会社へ賃貸管理を委託することで、入居者の募集や賃貸借契約、家賃の支払い管理といった入居者管理業務のほか、日常的、定期的な清掃や点検など建物管理業務も任せられます。
ただし、委託する不動産管理会社はきちんと選ぶ必要があります。
不動産会社を選ぶ際には、以下のポイントをチェックしてみてください。
『不動産管理会社を選ぶときのポイント』
・入居者を確保できる仲介営業力が高い
・担当者の対応が丁寧で信頼できる
・社内での情報共有ができており、担当者が不在の場合でも代わりの従業員が対応でき
るなど、対応に安心感が持てる。
・管理費用が高すぎない。
Ⅲ. 家賃滞納の被害を拡大させないための防止策
家賃の滞納が起きてしまったら、できるだけ被害を拡大させないことが大切です。早い段階で適切に対処すべく、次に紹介する対策を実践しましょう。
①入居者の支払い状況をこまめに確認する
被害を最小限に留めるためには、家賃滞納にいち早く気づくことが大切です。
入居者の支払い状況はできるだけこまめにチェックし、滞納が起こったらすぐに気がつけるようにしておきましょう。
②家賃滞納を確認したらすぐに連絡を取る
支払期日から時間が経過したタイミングで督促すると、「急がなくてもよい」という印象を入居者に与えてしまうおそれがあります。
そのため、家賃滞納が起きたら、督促をできるだけ早くおこなうことが望ましいです。
③家賃を支払う旨の合意書や確約書を作成する
話し合いにより、入居者が滞納家賃の支払いに同意した場合、入居者との間で合意した内容が後であいまいにならないために、また、法的手段が必要になったときの証拠能力保持のために、
必ず合意書や確約書など書面化しましょう。
法的手続きに移行した際、合意書などの書面を証拠として活用でき、勝訴判決の獲得に繋げやすくなります。
https://www.city.fukuyama.hiroshima.jp/site/shobo/228199.html
